国家又出规定了,国家又出文件了...网上报纸上又有漫骂声,难道个个都被中介给黑过?或许我过于偏激,我是个从事二手房的经纪人,我想从内部分析分析中介怎么黑了?
网上和不少平面媒体上大肆宣扬的中介太黑，他们所举的例子是，说中介骗房东捂客户，吃房子的差价。我不太明白的是，在我生活的这个社会里，我所买的任何东西里，有几个人跟我要的是进货价？又有几个说自己商品的进货价格是多少？说不允许中介公司现金收房，我是农民，不明白为什么，但咱得接受。我想说急于用钱房东要卖房子肯定是有自己的原因，如果能借到钱就不会卖房子，公司拿几十万出来收购他们的房子，是要压价格，除非脑袋进水了才会，要不谁会以高于市场的价格拿几十万或许上百万的现金买套旧房子放那？更想问的是，就算是低于市场一些的价格卖给我们，每个房东卖房子的价格都比买的时候高上五到二十倍，中介是否拿着他们当时的购房发票，先告个卖房人吃差价呢？又，当房东以最短的时间拿到几十万用于周转，燃眉之急刚解决，怎就回头说发现中介把自己的房子卖高了，吃他差价了？那我特别想问的是，您当房地产公司是做什么的？救苦救难的观世音菩萨吗？套用句我一个房东的话，他在西城区有套房子，80年代的房子，顶层东西向，原来单位分的，他买下来用了几万块钱，他现在以每平方米14500的单价往外出售，我有客户去看了房子，因离工作地点和孩子上学的地方都很近，想定这套房子，而又接受不了这个天价，我找房东协商，他明确表示一分钱都不会少，我说客户只是个工薪阶层，钱挣的太不容易，我中介费都给他打了五折了，您就当为了他们家孩子给他们便宜便宜，房东说了：他要买房，我要卖房，两相情愿的事情，他要觉得不行可以去买别的房子，说为他为孩子，我不爱听，这种事国家都不管，凭什么我管？为什么客户说中介黑还来找中介买房子？为什么中介公司的房子就是比房东的房子好卖？中介全款收房是要加价格出售，但毕竟也在承担着一定的风险，谁敢保证不会突然跌价？加来加去也比世面上房东们卖的房价低，我们是很黑，拿房子赚钱了，可是没有房东们的利欲熏心，把房子卖这么高，显得我们的价格很低，要不我们何以存活？
北京目前应该有好几千家中介公司，至少帮了几百万的年轻的，不年轻的，本地外地的人找到暂时的落脚处。中介的名声很不好，不乏大学生研究生也在这里呆着，为什么？因为在这个别人认为很黑暗的中介行业，给了我们这些“有梦想，没机会；有文凭，没关系”的年轻人了最低生活保障。现在我真的不觉得我是个中介有多汗颜，多没面子，因为我们挣的每一分钱都是通过自己的努力去得来的，我们没偷没抢，没杀没戮，没贪污没受贿，我们活的最清清白白。
说说百家（佰家？）携客户的租金款潜逃的事，据说他们当时是给房东高于市场价格的租金以月付租金的付款方式租过来，再以低于市场价格的租金以半年或一年的付款方式转租给客户，然后拿着这房差和每个房子半年或一年的租金跑掉了。百家可恨吗？可恨，我恨他们贪图眼前利益，毁了这行业的名声，可是谁给他们了这个空子可钻？风雨欲来风满楼，他们这么做就无迹可寻吗？为什么还会上当？贪念。有了贪念百家算不在房子，在桌子，在椅子，在任何地方都会卷到钱，他们挣的是人性的弱点的钱。
再谈挣钱，潘石屹卖一栋房子挣一亿，路人甲卖一卡车方便面挣一百，我们说潘石屹太精不地道，我们同情路人甲说他挣钱太不容易。可让我看生意人都一样，都为赢利，对路人甲来说一卡车方便面若能挣150就很满足很成功了，可潘石屹不行他投资一千万盖栋楼，就算挣1500都可以说为人民服务了，因为毕竟这两者投的钱不一样，担的风险不一样，但这两个人的目的都一样，从咱们老百姓的口袋里掏钱出来，这都无可非议，除非不食人间烟火，只要你活着，就得挣别人钱和等着别人挣你钱。
再说二手房，好卖的房子不可能找中介，自己悄悄的就卖掉了；好买的房子更不可能找中介，何必费那中介费，何必担那差价的心？都恨中介把这房价炒的这么高，毕竟是二手房，毕竟是被人住过的，有的恨不得摇摇欲坠，何德何能？可我从业一年至今，怎么没碰到一个房东，当时买多少钱就卖多少钱的？国家不让吃差价这个事难道他们不知道？我们偌大的中介行业，养着大批的没熟人没路子的人，开着偌大的店面，承受着从未与我们打过交道就人云亦云歧视中介的压力，投入着大量的资金，面临着给客户找到房为不给佣金就甩开你与房主私自成交白忙活，都不让吃差价，试问房东，您怎么好意思拿着曾住过几十年破烂不堪摇摇欲坠的二手房子出来挣那么多钱？整顿二手市场是吗？房东重新审量自己房子，合理报价，客户不逃中介费，国家不收各种貌似加在房东身上而真正还出在客户身上的税费，房价能涨才怪。更重要的是，有口吃的中介就不会去吃差价，有个房住人们都不至于去捧这已经疯狂的二手市场的脸

　　戏里面的主人公陆涛是房地产行业的，里面很多戏份都是围绕房地产展开的，这引发了笔者的很大兴趣。

　　首先陆涛有一个当开发商的亲生父亲，一个在规划局当领导的继父，晕啊，这种强大的人脉组合，简直是千古绝唱啊，编剧可能是为了省事，所以这样安排吧。如果一个人拥有了陆涛这样的家庭背景，同志们，他、他、他还用奋斗吗？

　　所以亲爹给钱，后爹帮着修改规划，爱他的女人帮着给工程垫款，“法兰克福风情”项目自然是吉星高照、顺风顺水。

　　这块地，当时拿的时候是2.8亿，虽然没太注意这部戏描述的具体时间段，但也能认清这是一部描写当今的剧本，呵呵，在北京2.8亿，好的地段已经拿不到大的地块了，偏远地区还可能面积大点。

　　看片中，法兰克福风情的地段不错哦，车来车往的，陆涛亲爹动不动蹿到楼顶上，在描绘地块未来蓝图时，顺便指点孩子的人生规划。看是繁华去处。

　　按照繁华地段的价格，分析来看，“法兰克福风情”也就一小项目，这样一项目还开放社区、还效仿国外、还商业、还融洽周边环境、还修改容积率……

　　确实是得修改容积率，不改，这项目全被配套设备、配套面积给公摊没了。规划局的后爹还是很有用的。

　　当然，人家这种关系，当然改成了。国家的规划成了摆设，说改也就改了。别人家的项目怎么奋斗，怕也赶不上如此风情了。

　　改规划前，开研讨会大家人人有大红包，改完规划后，给继父要留套成本房，当然国家的好干部没有要。这点小手法都知道了，编剧石康同志写得很到位嘛。

　　最后，狡猾的开发商直接把已经提高了容积率的项目转让了，短短时间内，获利丰厚，主人公也就此分得红利两千多万，奋斗成功？

　　奋斗、奋斗，成功人士陆涛同志除了伙同继父修改国家规划、设计了一个不符合项目实际情况的大公摊项目外，没看见他奋斗什么。

　　平民的孩子，夏琳要在酒吧拼酒抢生意、华子要折腾盗版书……

　　在这部戏里，“奋斗”这个词对有钱人不过是感情方面的专有名词，对那些没有开发商做父亲、没有规划局领导做继父的同志们才是指向生活方面的，行文到此，打住了，借句片尾曲的歌词与君共勉，“我知道你也有过，同我一样样的梦”，大家加油奋斗吧。

　　明年1月1日起一次性消化5次加息所增负担

　　提前还贷 你准备好了吗？

　　明年元旦，房贷将统一执行新利率。

　　尽管现在还有一个多月时间，但向银行申请提前还贷了现象已开始增加。昨日记者在宁波一些银行营业厅看到，许多人正在填写提前还房贷的申请单或者在咨询还房贷的事宜。截至目前，今年央行5次加息，对于“老房贷”们来说,明年1月1日起要一次性消化5次加息所增加的负担。

　　那么,按揭者的房贷月供究竟增加了多少呢?提前还房贷时该采取哪种方式还贷呢？

　　个案 50万元30年期月供将增三百多

　　2006年8月19日，央行将个人自营性住房贷款5年以上的利率上调至6.84%,随后又分别于今年5次加息,个人自营性房贷利率5年期以上已调高至7.83%,加息的幅度接近1%。

　　若采用等额还款方式，我们以一位去年9月初按揭了37万元20年期的“老房贷”客户丁女士为例，当房贷利率为6.84%时,丁某的房贷月供要付2833.18元；而当房贷利率升至7.83%时,其房贷月供额为3055.80元。也就是说，从明年1月1日起,这位按揭了37万元20年的老房贷客户丁某,其每月月供要增加222.62元,而其20年借款期限下来,房贷利息的总支出增加了53000多元。

　　让我们以同样的方式来计算去年9月初按揭50万元30年期的“老房贷”客户的月供增加额。当利率为7.83%时，50万元30年期房贷对应的月供是3609.74元，而若5年以上房贷利率一直维持在6.84%时，那么这个客户的月供为3272.96元，明年元旦起他每月将多支付336.78元。

　　计算 月供到底增多少自己不妨算算看

　　事实上，5次加息对房贷按揭者产生的影响，“老房贷”们可以自己来计算的：算出利率上涨后每万元房贷的增加额,最后将所借房贷的数额乘以这个增加额。

　　例如20年期的房贷,房贷利率为6.84%时,1万元按揭额的月供为76.5724元,而房贷利率为7.83%时对应的月供为82.5891元。也就是说,20年期的每万元房贷因今年5次加息而引起的月供增加额是6.0167元,这样我们可以算出33万元20年期房贷的月供增加额为6.0167元×33=198.5511元,47万元20年期房贷的月供增加额为6.0167元×47=282.7849元。

　　以同样的方式测算，10年期、15年期、25年期、30年期的每万元房贷因今年5次加息的月供增加额分别为5.1457元、5.5957元、6.3984元、6.7356元。如果某位房贷按揭者按揭的是10年期39万元房贷,那么其今年5次加息的月供增加额就是5.1457元×39=200.6823元。若另一位“老房贷”按揭的是25年期53万元房贷，也很好计算，为6.3984元×53=339.1152元。

　　调查

　　怎样提前还房贷市民都有“小算盘”

　　2008年1月1日起，“老房贷”们的房贷执行新利率，那么他们会考虑提前还贷吗？记者调查了15名按揭了住房贷款，并对提前还贷业务有所了解的“老房贷”客户。

　　从这些“老房贷”客户的回答情况来看，记者发现他们分化为4种意见：第一种是认识到今年加息密度特别大，要把住房贷款的所有欠款还清，持这种意见的有4人；第二种是了解到今年加息比较频繁，但还是想在提前还贷的基础上，从年底的积蓄中提取一部分用作投资，持这种还部分贷款意见的有5人；第三种意见是现在的贷款压力并不是很大，但是提前还贷也可以考虑，持这种可还贷可不还贷意见的有3人；第四种意见是不用太在意银行的加息，现在投资环境还是比较好，他们会考虑将钱全部投入到各种理财渠道当中去，持这种意见的有3人。

　　从我们所做的15个样本调查来看，不算上那种“可还贷可不还贷”的“中间分子”，已经决定全部还清房贷和还部分房贷的“老房贷”客户占到了9个人，占到总调查人数的56.25%；而明确表示不考虑提前还贷的人为3人，仅占到20%。可见，已经在考虑提前还房贷的客户占到大多数。实习生 蔡军 记者 吴双颖

　　提前还贷 这些“规矩”你得懂

　　目前,各家银行对客户的还款金额有一定的要求，同时也要提前还房贷的客户事先提出预约申请,而这个预约时间有长有短。

　　在提前还房贷前，房贷客户最好通晓银行的提前还贷政策,以便顺利还款。

　　“规矩”

　　目前多数银行暂不收违约金

　　相对于其他地区的提前还房贷政策，宁波这边的银行设置的门槛算是较低的了。

　　例如，其他地区的部分银行在收取提前还房贷的违约金，而宁波绝大多数的银行都没有收这一费用；例如南京的一些银行对客户每年可提前还贷的次数做了规定，例如规定1年内不得超过2次，那么1年内客户第三次去还房贷会被拒绝，而宁波几乎所有的银行都未对提前还款的次数做出限制规定，只要每次金额在万元以上，一般都能顺利地还房贷。

　　“到你们银行来提前还房贷，需不需交收违约金？”昨日，记者就这个问题咨询了宁波各大银行房贷业务的负责人。从反馈情况来看，五大行目前是不收违约金的，而其他的股份制银行一般也不收取提前还房贷的违约金；在记者采访到的银行中，只有广发银行和宁波银行(18.82,-0.10,-0.53%,进入该吧)的相关人员称，部分人士提前还房贷要被收取违约金。

　　宁波一位银行业人士告诉记者，各家银行对房贷业务的竞争比较激烈，大家的信息基本上是互通的，一些中小银行看大银行没收取提前还房贷的违约金，他们也就暂不收取了，“总体来说，客户想还房贷是很轻松的事情。”

　　提前还房贷 客户莫忘预约

　　由于每到年底，银行个贷部门要接待比平常多的还房贷客户，目前银行一般需要客户在还贷前先进行预约。这个预约时间也相当重要。例如工行对客户的要求是提前1个月进行预约，如果客户在今年12月中旬才开始去预约提前还房贷，那么在2008年1月1日到来时，这位客户可能还未办好还款事宜，那么新利率执行后他的房贷月供要增加一些。

　　记者了解到，目前宁波的工、农、中、建、交五大行都未限制客户1年内提前还贷的次数，而对于每次还款的金额一般是在万元以上，而具体到各个支行办理还贷业务时又有所不同：有的支行设置成2万元，有的支行设为5万元。

　　客户若想提前还房贷，一般先要跟银行预约。工行、中行的客户要还贷一般是1个月前预约，农行的客户要还贷一般提前10天预约，交行的客户一般要提前一两个星期预约，而建行的客户可在预约后几个工作日后还贷。

　　至于其他的股份制银行，一般对于提前还房贷的政策比五大行更为宽松，例如浙商银行称他们的客户可以“无障碍还款”，无需预约，随到随还；招商银行(38.72,-0.51,-1.30%)(39.23,0.06,0.15%,进入该吧)的客户只需与银行电话预约就行，一般也是随到随还，而该行对客户的还款金额也未作要求。

　　提前还房贷 流程选择有讲究

　　记者还特地向银行人士咨询了提前还房贷的各项流程，希望能给有还房贷意愿的客户带来简便。

　　记者了解到，要提前还房贷的各位客户，首先要注意查看贷款合同中有关提前还贷的要求，注意提前还贷是否须交一定的违约金(目前一般银行不收取)，如若合同上注明要收违约金，则要看清楚到底要收多少，并准备好这笔违约金；其次，客户向贷款银行电话咨询提前还贷的申请时间及最低还款额度等其他所需要准备的资料(金报已做了资料搜集)；按银行要求亲自到相关部门提出提前还款申请，一般银行会要求客户填写提前还款的申请单；然后，借款人携相关证件到借款银行，办理提前还款相关手续；最后，客户提交《提前还款申请表》，并在柜台存入提前偿还的款项。

　　银行人士指出，在办理提前还房贷的过程中，客户尤其要注意带好身份证和贷款卡(代理人代办同时须出示代理人身份证件)；如住房贷款需一次还贷结清的，要由本人亲自办理。

　　客户A和客户B都是买房后向银行贷款，按照现行的个人住房贷款利率7.56%×0.85=6.426%，假设贷款金额为60万元，贷款期限为20年。

　　客户A选择等额本息法还款。按照等额本息法，客户A每月需要还贷4447.34元。如果客户A在这20年内没有提前还款，则20年后合计向银行支付利息467361.04元。

　　客户B选择等额本金法还款。按照等额本金法还款，第一个月需要还贷5713元，第二个月需要还贷5699.61元，以后每个月的还款金额递减，在第96个月，即第8年年底时，还款金额为4441.19元，基本等于等额本息法的月还款金额，最后一个月的还款金额为2513.39元。20年后合计向银行支付利息387166元。

　　由此可见，客户B用等额本金法，比客户A用等额本息法，20年合计向银行少支付利息80195.04元。但是也应该看到，客户B在第一个月还贷的时候比客户A多还款1271.81元，在前96个月，即前8年，每个月都比客户A的还款金额多，还款压力大。

　　综上比较，建议客户根据自身的收入情况选择合适的还款方式，在还款压力不太大的情况下，尽量选择等额本金法来偿还银行贷款，这样可以向银行少支付一些利息。

　　例如客户A先生，29岁，2年内准备与女朋友结婚，3年内准备生小孩，即2到3年会有比较大的财务支出。建议该客户选择等额本息法偿还银行贷款。虽然合计利率会多一些，但是随着年龄的增长，工作经验的增加，家庭收入会逐渐增多，在几年以后可以选择部分或者全部提前还款的方法来节省利息。

　　客户B先生，43岁，夫妻双方工作稳定，小孩刚刚上中学，近期内没有较大的财务支出。故建议客户选择等额本金法偿还银行贷款。在压力不大的情况下，尽量每个月多还一些贷款，减小20年以后的压力，同时还可以节省利率。当然，如果客户的收入有结余的话，也可以选择部分或者全部提前还款的方法来节省利息。

2居房源

本五区        2居         120平米         8/9          南北           中等          98万(商品房)

本四区        2居         75平米          4/6          南北           中等          60万(满5年)

本四区        2居         103平米         4/6          南北           中等          77万(满5年)

本四区        2居         104平米         4/6          南北           中等          72万(满5年)

本二区        2居         74平米          3/6          南北           精装          60万(满5年)

本二区        2居         93平米          6/6          南北           精装          72万(满5年) 

本六区        2居         115平米         5/6          南北           精装          75万(满5年)

东一区　　    2居         139平米　　     2/6          南北           精装          83万

东一区        2居         89平米          4/6          南北           中等          65万(满5年)

东一区        2居         102平米         5/6          南北           精装          75万(满5年) 

东一区        2居         101平米         16/18        南北           精装          70万(满5年)

西二区        2居         85平米          6/13         东西           中等          68万(商品房)

经纪人:刘婷婷 电话:13911686842 

　　据银行业高层透露，“十一”过后，本市二手房贷款的首付将提高到40%，(编者注：目前，根据房屋的房龄和所在区域决定，北京地区二手房首付款比例一般为成交价的30%)如果此举实施，将增加二手房买主的经济压力，也促使二手房交易双方提速签约。北京房地产交易管理网公布的二手房网上签约数据显示，目前本市二手房成交以总价低的小户型为主。以二手房8月网上签约数据为例，8月网上签约成交的二手房共2540套，其中面积在80平方米以下的户型1555套，占总成交套数的61.2%。从价格上看，60万元以下的户型成交量最多，共1622套，占总成交套数的63.9%。

　　这位业内人士给记者算了笔账:目前，一套较新的二手房在贷款时能贷到评估价的7成至8成，但评估价要比实际成交价低一些，加上税费、中介费等费用，如果要买一套二手房，买房时至少要准备一半以上的房款，首付比例增加后，买房人首次支付资金比例要增加5%至10%。以一套成交价60万元的房子为例，评估能评到45万元左右，按贷款首付比例三成13.5万元算，加上成交价与评估价15万元、相关税费和中介费2万元左右，购房人首次支付需要31.5万元。如果首付提高到40%后，贷45万元需要支付18万元，首次支出增加4.5万元，达到36万元。这位业内人士说，根据他的经验，一次性多支付4.5万元对于有些购买二手房的人来说，真是十分困难的。如果该政策落实后，肯定会对二手房交易量有所影响。

　　另据银行方面的消息，目前银行提高首付比例还属于“吹风”阶段，具体何时执行，是否是一刀切，是否包括一手房，目前还不得而知。

　　昨天，在国新办举行的新闻发布会上，齐骥说，一些城市房价上涨比较快的一个很重要的原因，是外地、境外人士到这些城市购房比例比较高。

　　“外地人购房使当地居民承受高房价”

　　齐骥还以不点名的方式以另外一个城市为例说，该市有一个楼盘开盘后40%的房子卖给了外地人，或购买第二套以上住房的本地人。这造成了一些城市商品房的供应对象不单是本市居民，或者本市居民首次为了自住而购买，这是造成某些城市房价上涨过快的原因之一。

　　他认为，这使当地的原住民承受了很高的房价，“他们有点委屈”。为此提出了两限普通商品住房这种政策性商品房概念，“只限于本地住房比较困难的居民”。齐骥举例说，在房价上涨比较快、外地人购买比较多的城市，政府在出让土地时，能够卖500万的土地卖400万；但盖成的房子市场价可以卖到5000元/平方米，要限制为4000元。

　　“北京房价上涨是因为购买力旺盛”

　　据此前北京市统计局、国家统计局北京调查总队公布的数据，7月北京房价同比涨幅达到10.4%，其中新建普通商品住宅价格同比上涨了12%。

　　中原地产华北区域总经理李文杰认为，外地人购买北京地区的商品房是北京房价上涨的原因之一，但他认为北京房价上涨的根本原因还在于供求矛盾。李文杰说，北京房价上涨还是因为购买力旺盛，商品房的供应没有跟上购买力的增长所致。

　　首钢房地产开发有限公司副总经理缪双林则认为，房价上涨的根本原因为土地本身是有限资源。对于“北京地区1/3以上的商品住房卖给了北京以外的人，其中中心区高档的商品房占50%，甚至60%以上”这一说法，缪双林相信应该有数据支持，“经过详细调查的”。

　　新闻发布

　　建设部设住房保障与公积金监管司

　　厘清政府保障性住房建设责任

　　本报讯 (记者郭少峰)建设部副部长齐骥昨天透露说，中央编办已经批准建设部独立设置住房保障与公积金监管司。至于新的住房保障司成立后的工作和管理职能，齐骥并没有详细解释，他只是说，“从名字上，大家就能够理解到它需要做什么。”在昨天国新办举行的新闻发布会上，齐骥证实了建设部成立了负责住房保障和住房公积金监管新机构。此前，有媒体报道说，新成立的这个机构主要是为厘清政府保障性住房建设和促进房地产业发展的责任，其组成部门包括现住宅与房地产司下属的住房保障处和公积金管理中心等相关处室。

　　“市民可通过租赁解决住房问题”

　　建设部称中国城市住房私有率世界数一数二

　　本报讯 (记者郭少峰)建设部副部长齐骥说，据他掌握的信息，中国城市住房私有率的比例“恐怕在全世界不是第一，也是第二，反正是靠前”。他援引国务院副总理曾培炎日前在全国城市住房工作会议上的话说，目前城市住房中，“住房建设和消费模式不合理，住房消费重买轻租”。

　　在昨天国新办举行的新闻发布会上，齐骥表示，全世界没有一个国家解决居民住房问题是靠自己拥有产权这一种方式。他认为，对于普通的市民，通过租赁房屋来解决暂时的住房问题应该是“一个可取的方法”。

　　他说，现在一提住房，“第一个反应就是我买不起房，没人说我租不起房”。但对于有购买住房愿望的普通收入家庭，政府也应该通过市场提供给他们低价位、中小套型的商品住房。

　　齐骥含蓄地表达了不认可房地产调控不力的态度。他反问说，“如果不搞这些宏观调控政策的话，今天的房价是什么样的形势呢？”此外，齐骥还透露，建设部正在开展房地产市场秩序专项整治工作，重点是严厉打击捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为。

　　“部分个人集资建房有投资目的”

　　建设部表示仅两类企业可申请单位集资合作建房

　　本报讯 (记者郭少峰)建设部住宅与房地产业司司长沈建忠表示，据调查，相当一部分参加个人集资合作建房的人并不是无房户，他们参加个人集资合作建房是以投资为目的。他呼吁媒体对这类个人集资合作建房应正确地进行引导宣传。

　　此外，沈建忠指出，只有两类企业可申请单位集资合作建房，一类是远离城区的独立工矿企业，第二类是住房困难户较多的企业。

　　在预计开盘的项目中，纯新盘项目达到33个，占预计开盘总数的58.9%。

　　预计开盘项目中，普通住宅约21个，其中老项目后期为主，占比达到66.7%；公寓项目开盘个数预计达到24个，其中纯新盘占比为75%。

　　小户型渐趋放量

　　去年“9070”新政后调整规划的部分项目，将从9月起陆续上市。中大恒基不动产营销市场研究中心的调研数据表明，9月份即将开盘的项目中，小户型项目现“井喷”态势，开盘项目预计达到20个，占比达35.7%，掀起今年小户型放量的首个高峰。

　　按环线划分，五环内小户型预计开盘项目占比为4成，五环外该比例为6成，交通网络的快速发展成熟和郊区县相对较低的房价是吸引首次置业者购买郊区小户型住宅的重要因素。朝阳区开盘项目数量居首，小户型项目入市数量也最多，主要购买群体定位为在CBD工作的白领，由于目标客户明确且小户型产品的需求强劲，因此相比其他城区，朝阳区的小户型项目不仅推出的新盘多，而且销售进度也相对较快。除此之外，大兴区9月份预计入市的5个项目均为小户型，缓解了亦庄开发区住宅产品稀缺造成的供需矛盾加剧。

　　业内专家认为，9月小户型放量增加而大户型比例下降，将带来大户型惜售引发的价格进一步上涨。不过随着小户型放量的逐渐增加，大量更适合普通购房人需求和购买能力的产品将投入市场，有助于缓解有效需求和供应不足之间的矛盾。

　　南城成为新热点

　　统计显示，9月份入市的项目主要集中在京城东、北部地区，即使是纯新盘入市也主要分布于该方位。朝阳、昌平两区9月份新增供应占开盘总数比约为42.9%，其中朝阳区放量大户的地位仍不可撼动，开盘个数预计达到18个，昌平区预计6个项目开盘。

　　此外，丰台区和大兴区9月份开盘个数也较为可观，占比约为开盘总数的21.4%。地铁改造推动交通迅速改善，相对较低的价格，亦庄开发区未来重点建设规划，都使得南城成为京城房地产市场的新兴热点区域。而通州区9月份预计入市项目仅一个。

　　21世纪不动产分析师孟奇指出，由于通州区地铁概念的透支，以及2005、2006两年八通线沿线没有土地供应，这导致沿线可开发楼盘减少，持续供应项目逐渐下降，因此建立在八通线基础上的通州楼市从目前来看略显后劲不足。

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